Deprecated: Array and string offset access syntax with curly braces is deprecated in /home/ulucahuk/public_html/wp-content/plugins/mikado-core/core-dashboard/sub-pages/import/import.php on line 283
Kira Uyarlama Davalarında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenebilir? - ULUCA Avukatlık Ortaklığı
a

Facebook

Twitter

Copyright 2020 ULUCA Avukatlık Ortaklığı.
Tüm hakları saklıdır. İzinsiz içerik kopyalanması durumunda, yasal işlem başlatılacaktır.

0850 259 0852

Uluca Avukatlık Ortaklığı Telefon Numarası

Linkedin

İnstagram

Facebook

Twitter

Search
Menu

 

Kira Uyarlama Davalarında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenebilir?

ULUCA Avukatlık Ortaklığı > Tüketici Hukuku  > Kira Uyarlama Davalarında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenebilir?

Kira Uyarlama Davalarında Yeni Kira Bedeli Nasıl Belirlenebilir?

Yeni Kira Bedeli

T.C.
YARGITAY
ÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ

Esas : 2021/3452
Karar : 2021/6001
Tarih : 04.06.2021
KİRA UYARLAMA DAVASI
İHTİYATİ TEDBİR KARARI İLE YENİ KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ
AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ İHTİYATİ TEDBİRİN ŞARTLARI
COVİD-19 SALGIN (PANDEMİSİ) NEDENİYLE KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI İSTEMİ
( 6100 s. Hukuk Muhakemeleri K m. 389 )
( 6098 s. Borçlar K m. 138 , 315 )
( 4721 s. MK m. 2 , 4 )
ÖZET
Somut olayda Covid-19 salgın (pandemisi) hastalığının doğrudan veya salgının önlenmesi amaçlı
kısıtlayıcı ve yasaklayıcı idari tedbirlerden olumsuz etkilenme nedeniyle kira bedelinin uyarlanması
davası ile, sözleşmenin imzalanmasından sonra meydana gelen, toplumun büyük kısmını etkileyerek
tarafların sosyal, ekonomik dengesini bozan salgın sonrasında taraflardan biri için edimin ifasının
katlanılamayacak hâle gelmesi nedeniyle kira sözleşme koşullarının (bedelinin) değişen koşullara
uyarlanması talep edilmektedir. Salgın (pandemi) hastalık sebebiyle, kira sözleşme koşullarının (kira
bedelinin) uyarlanmasına ilişkin açılan davada şartların gerçekleşmesi durumunda ihtiyati tedbir kararı
verilmesinin HMK m.389 vd. hükümlerine uygun olduğundan, Ankara 15. Bölge Adliye Mahkemesinin,
kira bedelinin uyarlanması davasında, davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ihtiyati tedbir
kararı verilemeyeceği gerekçesiyle ihtiyati tedbir talebinin reddine ilişkin kararına karşı yapılan istinaf
talebinin reddine ilişkin kararı yerinde değildir.

BAŞVURUSU :BURSA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
BAŞKANLAR KURULU
Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi
ile Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin kesin kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi
istemineilişkin talebi üzerine; dosyaiçerisindeki bütün kağıtlar okunup, gereği düşünüldü:

Y A R G I T A Y  K A R A R I

5235 sayılı “Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev Ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35 inci maddesinde; Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun görevleri düzenlenmiş olup, anılan maddenin 3. bendinde de, “3. Re’sen veya bölge adliye mahkemesinin ilgili hukuk veya ceza dairesinin ya da Cumhuriyet başsavcısının, Hukuk Muhakemeleri Kanunu veya Ceza Muhakemesi Kanununa göre istinaf yoluna başvurma hakkı bulunanların, benzer olaylarda bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında ya da bu mahkeme ile başka bir bölge adliye mahkemesi hukuk veya ceza dairelerince verilen kesin nitelikteki kararlar arasında uyuşmazlık bulunması hâlinde bu uyuşmazlığın giderilmesini gerekçeli olarak istemeleri üzerine, kendi görüşlerini destekleyerek  Yargıtaydan bu konuda bir karar verilmesini istemek,,” hükmüne yer verilmiştir. Belirtilen hüküm ile, ilgili bölge adliye mahkemesi başkanlar kurulunca; benzer olaylarda verilen kesin nitelikteki kararlar arasındaki uyuşmazlık ile ilgili Yargıtay’dan karar verilmesini istemeleri halinde izleyecekleri usul detaylı olarak düzenlenmiş olup, burada başvurunun gerekçeli olarak, başkanlar kurulunun kendi görüşlerinin desteklenmesi suretiyle yapılacağı açıkça kural altına alınmıştır.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi Başkanlar Kurulunun 09.04.2021 tarihli ve 2021/1 esas sayılı başvurusunda; Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2020/1596 esas-2020/1499 karar sayılı dosyası ile Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 2020/2164 esas -2021/50 karar sayılı kesin kararları arasında, uyarlama davalarında, ihtiyati tedbir kararı verilip verilemeyeceği hakkında görüş farklılıkları nedeniyle uyuşmazlık bulunduğu bildirilip, 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un “Başkanlar Kurulunun Görevleri” başlıklı 35/1-3 maddesi kapsamında uyuşmazlıkların giderilmesi talep edilmiştir. Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05/11/2020 tarih, 2020/1107 esas sayılı dosyasında, davacı; davalıya ait taşınmazda kiracı olarak anaokulu işlettiğini, ülke genelinde etkili olan pandemi süreci nedeni ile iş hacminde %80-85 oranında düşüş olduğunu, TBK’nın 138. maddesine göre borçlunun hakimden sözleşmenin koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirdesözleşmeden dönme hakkına sahip olacağının düzenlendiğini, HMK’nın 389. maddesine göre ihtiyati tedbir taleplerinin olduğunu belirterek, kendisine ait iş yeri faaliyetinin durduğu 15/03/2020 -01/06/2020 tarihlerini kapsayan ve mücbir sebepte geçen sürenin kira süresi sonuna eklenmesi ve iş hacmindeki düşüş nedeniyle kira parasının %50 oranında indirilerek uyarlanmasına karar verilmesi talebiyle dava açtığı, ilk derece mahkemesince davacı vekilinin ihtiyati tedbir talebinin HMK’nun 389. vd. maddeleri uyarınca şartları oluşmadığı anlaşıldığından reddinekarar verildiği, kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bursa

Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi’nin kesin olan 14/12/2020 tarih, 2020/1596-2020/1499 esas- karar sayılıkararı ile; “İstinaf başvurusunun kabulüne, Bursa 6. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2020/1107 esas sayılı dava dosyasında verilen 05/11/2020 tarihli ara kararın HMK 353/1-b-2 maddesi uyarınca kaldırılmasına, ihtiyati tedbir talebinin kabulüne, davacının 14/06/2018 tasdik tarihli kira sözleşmesi ile kiracısı olduğu kiralananın aylık kirasının 03/06/2020 tarihinden itibaren işleyen henüz ödenmemiş kiraların ve bu karar tarihinden itibaren işleyecek kiraların aylık takdiren KDV hariç 6.000TL olarak ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir konulmasına, İhtiyati tedbirin mahkemece HMK’nun 396/1 maddesi uyarınca 6 aylık süreler içerisinde ve toplanan delil durumuna, alınan tedbirler ve tedbirlerin davacı üzerindeki etkilerine göre yeniden değerlendirilmesine, ” kesin olarak karar verilmiştir. Ankara Batı 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 23/11/2020 tarih, 2020/1055 esas sayılı dosyasında; Davacı şirketin davalı Etimesgut Belediyesinin kiracısı olduğunu, mülkiyeti belediyeye ait olan taşınmaz üzerinde bulunan düğün salonları ve müştemilatı kısmında oluşan işletmenin 5 yıl süreli kiralandığını, davacı ile belediye arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiralanan mecurun kullanım amacı ve niteliğinin düğün salonları ve müştemilatı olarak açıkça belirtildiğini, pandemi nedeniyle en az %83’e kadar müşteri kaybı yaşandığını, düğün salonunun tamamen kullanım amacını yitirdiğini ileri sürerek kiracı şirketin kira bedelini ödeyememekten kaynaklanacak temerrüt nedeniyle tahliye tehdidine maruz kalmaması ve mağduriyet yaşanmaması için ihtiyati tedbir kararı verilmesini ve nihai karar verilinceye kadar kira bedelinin 02/07/2020 tarihinden başlayarak 25.800TL ödenmesi yönünde karar verilmesi istemiyle dava açtığı, mahkemece ihtiyati tedbir talebinin reddine karar verildiği, kararın davacı tarafından istinaf edilmesi üzerine, Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi’nin tarih, 2020/2164 esas, 2021/50 karar sayılı kararı ile; “Yargıtay uygulamalarında kabul edildiği ve 6100 sayılı HMK’nun 391. maddesi gerekçesinde açıklandığı üzere “dava sonunda elde edilecek faydayı sağlayacak şekilde” başka bir deyişle “davanın ve uyuşmazlığın esasını halleder şekilde ” ihtiyati tedbir kararı verilmesi doğru değildir. Ayrıca ihtiyati tedbir ancak uyuşmazlık konusu hakkında verilebilir. Somut olayda, pandemi nedeniyle kira bedelinin düşürülüp düşürülmeyeceği konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmaktadır. Uyuşmazlığın niteliği yargılamayı gerektirdiği ve uyuşmazlığın esasını halleder nitelikte ihtiyati tedbir kararı verilemeyeceği anlaşıldığından incelenen mahkeme kararı usul ve yasaya uygun bulunduğundan, dava vekilinin istinaf kanun yolu başvuru isteminin esastan reddine” kesin olarak karar verilmiştir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin ve Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin benzer olayda verdikleri kesin nitelikteki kararları arasında uyuşmazlık bulunduğundan bu uyuşmazlıkların 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanun’un 35/1-3 maddesine göre giderilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.

Bilindiği üzere; Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkeleri kabul edilmiştir. Bu ilkelere göre, sözleşme yapıldığı andaki gibi aynen uygulanmalıdır. Eş söyleyişle, sözleşme koşulları borçlu için sonradan ağırlaşmış, edimler dengesi sonradan çıkan olaylar nedeni ile değişmiş olsa bile, borçlu sözleşmedeki edimini aynen ifa etmelidir. Sözleşmeye bağlılık ilkesi, hukuki güvenlik, doğruluk, dürüstlük kuralının bir gereği olarak sözleşme hukukunun temel ilkesini oluşturmaktadır. Ancak 6098 sayılı TBK öncesindeki dönemde de Yargıtay İçtihatları ile gelişen uygulamada bu ilke özel hukukun diğer ilkeleriylesınırlandırılmıştır. Türk hukukunda da öteden beri TMK’ nun 2 ve 4. maddesinden de esinlenilerek, hem sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ( Clausula Rebus Sic Stantibus) ilkesi, hem de İşlem Temelinin Çökmesi Kuramı uygulanmak suretiyle, uyarlanma davalarının görülebilir olduğu benimsenmiştir. Yargıtay tarafından benimsenen vesözleşmeye bağlılık ilkesinin istinasını oluşturan, uyarlama davası 6098 Sayılı TBK’nun yasalaştırılması sırasında da benimsenerek, 6098 Sayılı Yasanın 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında düzenlemiş, “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar vesözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.

Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüne yer verilmiştir. İlgi maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, “işlem temelinin çökmesi”ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlamaisteminin temeli, Türk Medenî Kanunu’nun 2. maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır. a. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortayaçıkmış olmalıdır. b. Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır. c. Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarınaaykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. d. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifaetmiş olmalıdır. Maddeye göre, uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” denilerek

TBK öncesi Yargıtay uygulamasında kabul edilen uyarlama davası yasa maddesi haline getirilmiştir. Bilindiği üzere; bir kimsenin tek taraflı irade beyanıyla yeni bir hukuki ilişki meydana getirebildiği hallerde kurucu (inşai-yenilik doğurucu) hakların varlığından söz edilir. Kural olarak inşai hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç doğar. Ancak bazı inşai haklarda hak sahibinin bu hakkını tek taraflı olarak kullanmasıyla hukuki sonuç kendiliğinden doğmaz. Bu inşai hakların mutlaka mahkeme aracılığı ile kullanılması gerekir. Mahkeme inşai davanın kabulüne karar verirse bu karar inşai niteliktedir.

Çünkü bu kabul kararı ile yeni bir hukuki durum yaratılır. Bu durumda açılan davaya inşai dava denilebilir ve bu inşai hakkına dayanarak mahkemeden bir hukuki durumun değiştirilmesine veya kaldırılmasına veya yeni bir hukuki durumun yaratılmasına karar verilmesini ister. İnşai davaların kabulü halinde verilen inşai kararlar kural olarak geleceğe etkilidir. Yani bu hakkın kazanılması ile ortaya çıkan yenilik doğurucu etki kural olarak gelecek için olup geçmişe etkili değildir. Toplumsal hayatın ve insan ilişkilerinin karmaşık hale gelmesinin hukuk alanındaki yansımalarından bir tanesi de, uyuşmazlıkların kısa süre içerisinde çözümlenmesinin güçleşmesidir. Bu sakıncaların giderilmesi amacıyla, henüz uyuşmazlığın sona ermesini beklemeden ve uyuşmazlık sona erinceye kadar kişilerin hukukî menfaatlerini geçici olarak güvence altına alma ihtiyacı doğmuştur. Bu ihtiyaç karşımıza geçici hukuki koruma yollarını çıkarmıştır. İhtiyati tedbirde geçici hukuki korumalardan en önemlisidir. İhtiyati tedbir öğretide”…kesin hükme kadar devam eden yargılama boyunca, davacı veya davalının (dava konusu ile ilgili olarak) hukuki durumunda meydana gelebilecek zararlara karşı öngörülmüş geçici nitelikte, geniş veya sınırlı olabilen hukuki korumadır.” şeklinde tarif edilmiştir (Medeni Usul Hukuku 12. Baskı Sh.714-Prof. Dr. Hakan Pekcanıtez, Prof. Dr. Oğuz Atalay, Prof. Dr. Muhammet Özekes). Anılan tariften de anlaşılacağı üzere ihtiyati tedbirin diğer fonksiyonları yanında davanın devamı sırasında ve verilecek hükmün kesinleşmesine kadar olan süreç içerisinde dava konusu şey üzerinde yeni bir takım ihtilafların çıkmasını da önleyici niteliği itibariyle geçici bir hukuki korumadır. 6100 sayılı HMK’nun 389 vd. maddelerinde düzenlenen ihtiyati tedbir de amaç karşı tarafı cezalandırmak baskı altına almak değil, hakkın korunmasına hizmet etmek olmalıdır. Esas hakkındaki hükme kadar taraflar açısından davanın uzamasından kaynaklanan sakıncaları gidermek ve geçici hukuki koruma sağlamak, böylelikle davacının açmış olduğu davayı kazanması halinde dava konusu olan şeye kavuşmasını daha dava sırasında güvence altına almak, taraflar arasındaki sözleşmenin dava süresince ayakta kalmasına yardımcı olmak amacıyla başvurulan geçici hukuki korumalardandır. Tedbir kararının verilmesi sonrasında koşullarda bir değişiklik olduğunda bu değişen şartlara uygun olarak ihtiyati tedbir kararı talep üzerine kaldırılabileceği gibi gözden geçirilip gerekirse değişikliğe gidilebilir. İhtiyatî tedbir yargılamasında tam bir ispata gerek yoktur. Mahkemenin, ihtiyatî tedbir isteyenin hakkının mevcut olduğuna kanaat getirmesi, başka bir ifade ile onun haklılığını kuvvetle muhtemel görmesi yeterlidir (Arens/Lüke, 1994: 482; Musielak, 1995: 396; Thomas/Putzo, 1995: 1416; Kuru-Usul, C III, 1991: 3075; Bilge/Önen, 1978: 374; Ansay, 1960: 197; Yılmaz, s. 51).

Mahkemenin incelemesi, sadece ihtiyatî tedbir talebinin kabule değer olup olmadığını takdir edebilecek kanaatin kendisinde uyanması ile sınırlı olmalıdır. Davanın esası hakkında karar vermediği için, ihtiyatî tedbirkararı ilesınırlı olarak kanaatiniaçıklayan hâkim, bu sebeplereddedilemez. İhtiyatî tedbir kararı geçici bir karar olup, durum ve şartların değişmesi halinde değiştirilebilir veya kaldırılabilir. Bu nedenle ihtiyatî tedbir kararları kesin hüküm teşkil etmedikleri gibi, asıl dava konusu olan hakkın varlığına da karine teşkil etmezler. Buna göre, ihtiyatî tedbir talebinin kabul veya reddine karar verilmesi, asıl davanın dakabul veyareddini gerektirmez. Bir geçici hukukî koruma önlemi niteliğinde olan ihtiyatî tedbirlerin üç türü olduğu kabul edilmektedir. Bunlar “teminat amaçlı”, “eda amaçlı” ve“düzenlemeamaçlı” ihtiyatî tedbirlerdir. Teminat amaçlı tedbirler, ihtiyatî tedbirlerin temel şeklidir. Tedbire konu mal veya hakkın muhafaza altına alınması veya bir yedieminetevdii ya da bir şeyin yapılması veya yapılmaması gibi, sakıncayı ortadan kaldıracak veya zararı engelleyecek her türlü tedbirekarar verilebilir. Eda amaçlı tedbirler; ihtilâf konusu olan hakkın geçici olarak ifa edilmesi, mahkemece tedbiren bir şeyin verilmesi, bir işin yapılması veya yapılmaması gibi taleplerin geçici olarak gerçekleştirilmesi amaçlanmaktadır.

Yorum Yok

Gönder